AD
攀升的房价似乎吓唬人但房子是相对更便宜比1990年的今天,它实际上是利率风险更大的问题的首次购房者。
如果你看看对房价的最新数据,衡量购买力,他们使用“中间措施”——也就是说,平均房价比工资中位数。根据最新公布的调查,中位数悉尼的房子的价格是平均工资的12.2倍,9.5在墨尔本。
但它只是误导比较median-based住房措施在不同的时间段在同一位置。这些简单的中间措施不考虑利率的差异在不同的时间段。
房子在2017年成本9倍工资中位数,当抵押贷款利率不到4%,比1990年更负担得起的成本平均工资的6倍。利率在1990年是17%.
考虑这个简单的例子。平均在1990年第一次购房者购买房子在悉尼售价为194000美元。抵押贷款利率维持在17%,每月按揭还款2765美元30年期抵押贷款。但在1990年全职总收入平均只有30000美元每年,所以买方抵押贷款偿还代表超过111%的税前利润。悉尼在2017年第一次购房者购买房子1000000美元,利率为4%,只需要每个月支付4774美元,或69%的税前平均全职的总收益。
所以,相对来说,房子是今天比1990年更多的负担得起的。低利率意味着偿还按揭贷款的成本是低比25年前,今天甚至50年前。
然而,这些较低的利率也意味着今天的首次购房者面临更大的危险比他们的父母或祖父母。
利率风险
利率风险是一个小的潜在影响抵押贷款利率上升对业主的生活水平。这并不考虑利率的可能方向,而1%的利率的变化如何影响可变利率抵押贷款所需的偿还。
当利率上升,所以做抵押贷款偿还。但比例增加还款利率较低时高。例如,如果抵押贷款利率是1%,那么提高利率1%将借款人的利息成本的两倍。当利率较高,利率将增加1%的比例较低影响他们的还款。
如果我们回到之前的���子,首次购房的利率风险远低于1990 - 2017年买家。如果抵押贷款利率在1990年上升了1%,还款只上升5.7%,至2923美元。2017买家另一方面,增加了1%的利率可以看到他们偿还每个月上升了12%,至5368美元。
这有可能经济破坏第一次购房者,由于高度依赖对住宅房地产市场零售银行业,可能创建一个系统性金融危机。
利率风险对利率成反比关系,当利率下降,利率风险上升。因此,利率风险已经稳步上升,抵押贷款利率已经降低了。鉴于我们有创纪录的低利率,利率风险从未如此之高。
把它放在一起
复利是利率的普遍趋势。
1990年抵押贷款利率处于纪录高位,所以我们第一次购房者可以合理地期望他们的还款减少在未来几年。他们也可以合理预期,抵押贷款利率下降,住房需求将增加(其他所有条件都相同),所以房价,产生一个积极的投资回报。
但我们2017年第一次购房者购买当利率处于纪录低位。他们不能合理预期利率会下降或下降在未来几年内偿还。房价也可能会增加他们对前几代。
因此,尽管目前的首次购房者找到住房更负担得起的比他们的父母,他们面临更高的利率风险,更糟糕的前景的投资回报。如果我们希望解决首次购房者的关注,我们应该考虑这些问题,而不是利用歪曲的median-based房屋负担能力的措施。
除了解决住房的供应问题,政府需要调查的方法来降低长期利率风险。
